O contrato particular, a escritura pública e o registro da compra e venda do imóvel formam o caminho mais comum a ser trilhado para a aquisição de imóveis, motivo pelo qual é importante conhecer a diferença entre esses atos.
A compra e venda de imóvel é meta de vida da maioria dos brasileiros, seja para residência própria, seja para funcionamento de sua empresa ou comércio, seja para investimento.
O contrato particular, a escritura pública e o registro da compra e venda do imóvel formam o caminho mais comum a ser trilhado para a aquisição de imóveis.
Então, é necessário conhecer a diferença entre esses atos e, sobretudo, como esses atos se harmonizam para resultar na transferência do imóvel para o comprador.
1º Passo – CONTRATO PARTICULAR:
Tudo começa com o CONTRATO DE COMPRA E VENDA que é instrumento particular que estabelece as principais e mínimas obrigações entre o comprador e o vendedor do imóvel, como: (i) as partes; (ii) o objeto – identificação do imóvel; e (iii) o preço e a forma de pagamento.
… o CONTRATO DE COMPRA E VENDA que é instrumento particular que estabelece as principais e mínimas obrigações entre o comprador e o vendedor do imóvel …
O contrato particular é feito pelas próprias partes (importantíssima a participação do advogado).
Esse instrumento particular cria obrigações entre o vendedor e o comprador, de modo que assegura alguns direitos e, o mais importante, vincula as partes, assegurando o direito de exigir a outorga da escritura pública de compra e venda.
Atenção: o contrato particular de compra e venda não é instrumento capaz de efetivar a transferência do imóvel, pois a lei exige instrumento público (a escritura). Há exceções em que o contrato particular é capaz de realizar o registro da compra e venda, porém, não falarei neste artigo para não atrapalhar o raciocínio.
Então, firmado o contrato particular entre o comprador e o vendedor e cumpridas as obrigações, o próximo passo é a lavratura da escritura pública.
2º Passo – CONTRATO PÚBLICO (ESCRITURA)
A ESCRITURA de Compra e Venda é instrumento público lavrado no Cartório de Notas.
A ESCRITURA nada mais é do que um contrato, porém, lavrado por um tabelião de notas, ganhando caráter público, o que dá mais segurança e credibilidade ao instrumento. Recomenda-se, fortemente, que esse ato também seja acompanhado por advogado, para orientação e maior segurança dos interessados.
A ESCRITURA nada mais é do que um contrato, porém, lavrado por um tabelião de notas, ganhando caráter público, o que dá mais segurança e credibilidade ao instrumento
Na ESCRITURA constam (i) as partes; (ii) o objeto – identificação do imóvel; (iii) o preço e a forma de pagamento; (iv) o valor recolhido de imposto – ITBI; (v) outras informações de ordem formal.
Importante dizer que a escritura pública é documento que exige o pagamento de custas e emolumentos ao Cartório de Notas, de modo que as partes devem se preparar financeiramente para efetivação desse ato. Em regra, esse gasto é do comprador, mas as partes podem negociar isso.
… é a ESCRITURA pública de compra e venda o instrumento capaz de efetivar o registro da compra e venda na matrícula do imóvel
Por fim e mais importante, é a ESCRITURA pública de compra e venda o instrumento capaz de efetivar o registro da compra e venda na matrícula do imóvel. Ou seja, lavrada a escritura pelo Cartório de Notas, as partes podem pedir o registro da compra e venda na matrícula do imóvel.
3º Passo – REGISTRO
O REGISTRO da Compra e Venda é ato formal e público realizado na matrícula do imóvel, de responsabilidade do Cartório de Registro de Imóveis.
A matrícula é o documento de identificação do imóvel que contém sua descrição e todo o seu histórico de proprietários e demais acontecimentos (Ex.: construção; hipoteca; transferências; penhoras etc.).
O REGISTRO da Compra e Venda na matrícula do imóvel é o ato que efetivamente transfere o imóvel ao comprador
O REGISTRO da Compra e Venda na matrícula do imóvel é o ato que efetivamente transfere o imóvel ao comprador. No Brasil, o imóvel somente se transfere ao comprador quando a compra e venda é registrada na matrícula (art. 1.227, do Código Civil).
Então, lembre-se da seguinte frase para evitar muitos problemas: “Quem não registra, não é dono”.
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Mauro J. Cavalheiro Jr.
Advogado
Sócio fundador do escritório M. Cavalheiro Sociedade Individual de Advocacia
Instagram: https://www.instagram.com/mcavalheiro.adv/
